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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS E INCORPORAÇÃO! COMO FICA COM A REFORMA TRIBUTÁRIA?

A questão de aluguéis e incorporação imobiliária entra na Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/2025) por meio da ampliação da base de incidência dos novos tributos (IBS e CBS) para o setor imobiliário, que antes possuía regras de tributação sobre o consumo mais limitadas.

 

A LC 214/2025 estabelece um Regime Específico para as operações com bens imóveis, que é detalhado em um capítulo próprio da lei (Capítulo V - Dos Bens Imóveis).

 

1. Questão de Aluguéis (Locação)

Os aluguéis (locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis) passam a estar sujeitos ao IBS e à CBS, o que é uma grande mudança, visto que as locações não eram, em regra, tributadas pelo ICMS e ISS (impostos sobre o consumo que serão substituídos).

Para a locação, a LC 214/2025 prevê:

 * Incidência: A locação se torna uma das hipóteses de incidência do IBS e da CBS.

 * Redução da Alíquota: As alíquotas do IBS e da CBS para a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis são reduzidas em 70% (setenta por cento).

 * Contribuinte Pessoa Física: Como mencionado anteriormente, a pessoa física só é contribuinte se tiver um volume de operações que a caracterize como habitual (mais de 3 imóveis e receita superior a R$ 240 mil/ano).

 * Redutor Social: Há a previsão de um "Redutor Social" de R$ 600,00 por imóvel residencial por mês na base de cálculo, para mitigar o impacto.

 * Aluguel por Temporada: Aluguéis de curto prazo (até 90 dias) são equiparados a serviços de hotelaria e têm uma redução de apenas 40% na alíquota.

 

2. Questão da Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária (e o parcelamento do solo) é explicitamente incluída na base de incidência do IBS e da CBS, na categoria de alienação de bens imóveis.

Para a incorporação, a LC 214/2025 prevê:

 * Incidência: A alienação de imóveis decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo está sujeita ao IBS e à CBS.

 * Redução da Alíquota: As operações gerais com bens imóveis (incluindo a venda pela incorporadora) têm uma redução de alíquota de 50% (cinquenta por cento) no IBS e na CBS.

 * Fim do RET (Regime Especial de Tributação): O regime atual do RET, que beneficia as incorporações com patrimônio de afetação com tributação unificada e reduzida (4% ou 1%), tende a ser extinto após o período de transição.

 * Regime de Transição: Há regras específicas de transição para empreendimentos de incorporação e parcelamento iniciados antes de 01/01/2029, que podem optar por recolher a CBS nos percentuais atuais do PIS/COFINS (como 2,08% ou 0,53% para imóveis de interesse social) por um tempo.

 

O principal impacto é que o setor imobiliário, que hoje tem uma tributação mais focada no IRPF, ITBI e PIS/COFINS, passará a ser amplamente tributado pelo IBS e CBS sobre a receita das operações, embora com as reduções de alíquota e outros mecanismos específicos para o setor.

 

As mudanças introduzidas pela Lei Complementar nº 214/2025 vão muito além de uma simples alteração de alíquotas; elas representam uma mudança de cultura na forma como os tributos são calculados, gerenciados e aplicados no Brasil. O novo sistema de IVA (IBS e CBS) exige um profundo conhecimento das regras de não cumulatividade plena, crédito, débito e dos regimes específicos.

 

Nós da D'KOLVES BUSINESS, que somos muito mais que contabilidade, entendemos a dimensão desse desafio. Por isso, estamos fazendo um investimento maciço em treinamento e capacitação de toda a nossa equipe. Nossa prioridade é garantir que cada profissional esteja plenamente apto a dominar a nova legislação, assegurando que nossos clientes não apenas cumpram as novas obrigações, mas que também otimizem sua carga tributária sob o novo modelo.

 

Como podemos ajudar sua empresa:

Diante da complexidade e da fase de transição, um planejamento fiscal e tributário proativo é crucial. A D'KOLVES BUSINESS está preparada para:

 * Consultoria Tributária e Fiscal: Analisamos detalhadamente o impacto do IBS e da CBS no seu modelo de negócio, identificando as melhores estratégias para a apropriação de créditos, aplicação das alíquotas reduzidas (como as de 70% e 50% para o setor imobiliário) e a gestão da nova sistemática de tributação.

 * Planejamento de Transição: Auxiliamos na tomada de decisão sobre a melhor forma de transição para o novo regime (em especial para incorporadoras e grandes locadores), avaliando a viabilidade de regimes especiais temporários e a reestruturação societária, se necessário.

 

Fale conosco e garanta a segurança e a otimização fiscal da sua empresa na Nova Reforma Tributária.

 

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