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A REFORMA TRIBUTÁRIA; INCORPORAÇÃO E LOTEAMENTO!

Regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025,(Emenda Constitucional nº 132/2023),impacta profundamente o setor imobiliário, incluindo as atividades de Incorporação e Loteamento, que tradicionalmente operam com regimes especiais e tributação cumulativa (PIS/COFINS).

 

O novo sistema unifica tributos sobre o consumo no IVA Dual (IBS e CBS), mas cria um Regime Específico para as operações com bens imóveis, buscando equilibrar a não cumulatividade plena com as particularidades do setor.

A seguir, detalhamos as principais mudanças para Incorporação e Loteamento:

 

1. Novo Regime de Tributação (IBS e CBS)

Incorporadoras e Loteadoras passarão a ser contribuintes do IBS e da CBS, com regras específicas.

 * Redução de Alíquotas:

   * As operações de alienação (venda) de imóveis (incorporação, loteamento, construção) terão as alíquotas do IBS e da CBS reduzidas em 50%.

   * Considerando a alíquota de referência total estimada em \sim26,5\% (podendo variar), a alíquota efetiva para a venda de unidades seria de aproximadamente 13,25\%.

 * Regime de Caixa: Uma mudança positiva para o fluxo de caixa é que o IBS e a CBS incidentes na alienação de unidades imobiliárias (vendas a prazo) serão devidos em cada recebimento de parcela. Isso alinha a obrigação tributária ao fluxo de caixa do empreendimento.

 * Regime Não Cumulativo Pleno: Diferentemente do PIS/COFINS cumulativo, as empresas terão direito a créditos de IBS e CBS sobre praticamente todos os bens, serviços e insumos utilizados na construção, o que é fundamental para mitigar o aumento da alíquota nominal.

   * O grande desafio será gerenciar esses créditos de forma eficiente, especialmente em relação à mão de obra própria, que não gera crédito.

 

2. O Futuro do Regime Especial de Tributação (RET)

O Regime Especial de Tributação (RET) para Incorporações, que hoje é um regime simplificado e unificado (pagamento de 4% sobre a receita para IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), sofrerá alterações:

 * Fase de Transição (Até 31/12/2028): Para os empreendimentos com Patrimônio de Afetação e opção válida pelo RET antes de 1º de janeiro de 2029, a Lei Complementar 214/2025 prevê a manutenção das regras antigas (recolhimento unificado de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL), com a CBS sendo recolhida nos moldes do regime especial (substituindo o PIS/COFINS) até o final da obra.

 * Após a Transição: O RET, após 2033, tende a ser restrito apenas aos tributos sobre a renda (IRPJ e CSLL), sendo o IBS e a CBS cobrados separadamente pelo novo regime não cumulativo (com a redução de 50%).

Essa manutenção parcial do RET durante a transição é crucial para dar segurança jurídica aos projetos em andamento, mas exige que as incorporadoras e loteadoras avaliem a melhor opção para novos projetos.

 

3. Impactos Específicos em Loteamentos

A atividade de loteamento, que envolve serviços de infraestrutura (ruas, esgoto, luz), passará a ser tratada como prestação de serviço para fins de IBS/CBS:

 * Tributação: O loteamento também se beneficia da redução de 50% na alíquota de IBS/CBS (junto com a incorporação).

 * Base de Cálculo e Créditos: Devido ao longo ciclo produtivo do loteamento, as empresas terão que aprimorar a gestão dos custos de infraestrutura para maximizar o aproveitamento dos créditos de IBS e CBS. O novo sistema exige que o imposto seja apurado no momento do recebimento das parcelas, mas a habilitação do crédito sobre a infraestrutura (insumos e serviços) ocorrerá de forma específica, exigindo controle.

 * Redutor Social (Loteamento): Há a previsão de um redutor fixo de \text{R\$ } 30.000,00 sobre a base de cálculo de lotes residenciais direcionados a um público social específico, o que pode reduzir a tributação para empreendimentos de menor valor.

 

Síntese e Desafio para o Setor

A principal mudança é a migração da tributação do consumo (PIS/COFINS) para o IBS/CBS em regime não cumulativo. Embora o novo sistema busque neutralidade, o setor imobiliário e de loteamento precisa de um planejamento estratégico imediato para:

 * Revisar a precificação dos imóveis, considerando a nova alíquota efetiva (nominal reduzida e impacto dos créditos).

 * Mapear fornecedores para garantir a geração de créditos.

 * Avaliar a permanência no RET para projetos em andamento versus a adoção do regime regular para novos projetos, simulando qual modalidade oferece maior vantagem fiscal.

 

As transformações que a Reforma Tributária impõe aos setores de Incorporação e Loteamento vão muito além da substituição de impostos antigos por IBS e CBS. Elas exigem uma mudança de cultura na gestão fiscal, especialmente na forma como as empresas lidarão com a não cumulatividade plena, a gestão de créditos sobre insumos e a aplicação das regras específicas do Regime Imobiliário.

 

Nós da D'KOLVES BUSINESS, que somos muito mais que contabilidade, entendemos a dimensão estratégica desse momento. Por isso, estamos realizando um investimento maciço em treinamento e capacitação de toda a nossa equipe. Nossa prioridade é garantir que cada profissional esteja apto a dominar as complexidades do Regime Específico de Bens Imóveis, assegurando que nossos clientes possam otimizar o uso de créditos e minimizar os impactos do aumento da alíquota efetiva.

 

Como podemos ajudar sua Incorporadora/Loteadora (Consultoria Tributária e Fiscal):

Diante do novo cenário, que envolve a coexistência do RET na transição e a necessidade de maximizar os créditos no novo sistema, um planejamento fiscal e tributário especializado é indispensável. A D'KOLVES BUSINESS está preparada para:

 

 * Consultoria Tributária e Fiscal Estratégica: Realizamos a simulação comparativa entre a manutenção do RET (na transição) e a migração para o novo regime regular, ajudando a escolher o caminho mais vantajoso. Analisamos detalhadamente sua cadeia de valor para garantir o máximo aproveitamento de créditos do IBS e da CBS sobre a aquisição de bens e serviços da construção.

 * Planejamento do Fluxo de Caixa: Prestamos consultoria para a gestão do regime de caixa no pagamento do IBS/CBS (alinhando o tributo ao recebimento das parcelas), auxiliando na organização contábil e fiscal para garantir que sua empresa opere com segurança jurídica e máxima eficiência.

 

Fale com a D'KOLVES BUSINESS e garanta que seus projetos de Incorporação e Loteamento sejam executados com a segurança e a otimização fiscal necessárias na Nova Reforma Tributária.

 

Preencha o formulário abaixo ou pelo WhatsApp (51)998060092 que entraremos em contato!