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A REFORMA TRIBUTÁRIA E OS IMPACTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

A atividade de Construção Civil, que abrange a prestação de serviços (empreitada, construção por administração) e as atividades de incorporação, será profundamente transformada pela Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023), regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025.

 

O novo sistema unifica tributos sobre o consumo (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) no IVA Dual (IBS e CBS) e submete a construção ao Regime Específico de Tributação de Bens Imóveis.

 

1. Novo Modelo de Incidência e Alíquotas

 

A prestação de serviços de construção civil (empreitadas) passa a ser totalmente sujeita ao IBS e à CBS, abandonando o regime de ISS municipal.

A Alíquota Padrão que incidirá sobre os serviços de construção (mão de obra e materiais) é a alíquota cheia do IBS e da CBS, estimada em torno de \sim 26,5\%. É importante notar que a redução de 50% na alíquota se aplica apenas à alienação de imóveis (venda de unidades imobiliárias), e não diretamente à prestação de serviços de construção pura para terceiros.

O Fato Gerador para o IBS e a CBS ocorre no momento do fornecimento do serviço, exigindo controle apurado na medição e no faturamento de contratos de empreitada de longo prazo.

 

2. O Desafio da Não Cumulatividade Plena (Créditos)

 

A grande e mais complexa mudança é a migração para a não cumulatividade plena. A Construtora pagará o IBS/CBS sobre suas receitas, mas poderá se creditar do imposto pago nas aquisições de insumos e serviços.

A alta alíquota nominal de \sim 26,5\% só será compensada se a Construtora conseguir aproveitar a maior parte dos créditos. Ela terá direito a crédito sobre: materiais, subcontratação de serviços (elétrica, hidráulica, etc.) e despesas operacionais.

O principal risco é a existência de custos não creditáveis, como a mão de obra própria, que não gera crédito. Isso pode resultar em uma carga tributária efetiva maior do que a atual, se o gerenciamento dos créditos não for altamente eficiente.

 

3. Restrição na Venda a Não Contribuintes (Pessoa Física)

 

Uma regra crítica para as construtoras que prestam serviços a pessoas físicas (não contribuintes do IBS/CBS) é a restrição de crédito.

Quando a construtora realiza uma obra (empreitada) para um não contribuinte, o crédito de IBS/CBS que ela pode aproveitar sobre seus insumos fica limitado ao valor do débito (o imposto cobrado na venda do serviço). Isso força a Construtora a absorver o imposto não creditado dos insumos, impactando diretamente o custo do projeto para o cliente final, a menos que haja um ajuste no preço ou no contrato

 

4. Gestão e Apuração por Empreendimento

 

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a apuração do IBS e da CBS será feita por empreendimento ou obra. Isso exige que as Construtoras reformulem seus sistemas de gestão (ERPs) para rastrear receitas, custos e créditos de IBS/CBS individualmente para cada projeto, garantindo o controle fiscal e a apuração correta do imposto.

 

O Preparo da D'KOLVES BUSINESS para a Nova Era da Construção Civil.

 

As transformações na Construção Civil, exigindo domínio da não cumulatividade plena e a gestão de apuração por obra, representam uma mudança de cultura na forma como os impostos são calculados e gerenciados.

 

Nós da D'KOLVES BUSINESS, que somos muito mais que contabilidade, reconhecemos a urgência desse novo cenário. Por isso, estamos fazendo um investimento maciço em treinamento e capacitação de toda a nossa equipe. Nossa prioridade é garantir que cada profissional esteja apto a dominar as complexidades do Regime Específico de Bens Imóveis, assegurando que nossos clientes possam otimizar o uso de créditos e mitigar os riscos fiscais.

 

Como podemos ajudar sua Construtora

 

Diante do aumento da alíquota nominal e da complexidade da gestão de créditos, a D'KOLVES BUSINESS está preparada para:

 

 * Consultoria Tributária e Fiscal Estratégica: Analisamos detalhadamente sua cadeia de fornecedores e custos para maximizar o aproveitamento de créditos de IBS e CBS, crucial para a neutralidade fiscal do setor.

 

 * Revisão e Adequação Contratual: Auxiliamos na revisão dos contratos de empreitada, especialmente aqueles com não contribuintes (pessoas físicas), para gerenciar o risco da restrição de créditos e manter o equilíbrio econômico-financeiro dos projetos.

 

 * Implantação da Gestão por Obra: Prestamos suporte na adaptação de sistemas e na organização contábil para atender à nova exigência de apuração do IBS e da CBS por empreendimento.

 

Fale com a D'KOLVES BUSINESS e garanta que sua Construtora esteja preparada para operar com máxima otimização fiscal e segurança jurídica na Nova Reforma Tributária.

 

Preencha o formulário abaixo ou pelo whatsapp (51)998060092 que entraremos em contato!